2007年03月05日

建売物件を探そう!!

新築一戸建・建売住宅といっても各建売業者により建物の仕様はさまざまです。

デザイナーズ住宅であったり、安さが売りのパワービルダーであったり、高級住宅の建売であったり、各業者それぞれの特徴があります。

最近では注文建築のように建物の仕様をこまかく選べる建売業者もあります。

インターネットなどで物件を探すのもひとつですが、未公開物件のように情報が出回らない物件は不動産仲介業者に紹介してもらうしかありません。

インターネットに出回る物件は情報の鮮度としては劣ります。
建売業者などは土地を仕入れて、建物のプランを作成し、建築確認が下りないと建売としての販売活動ができません。

土地を仕入れた段階で、建売か土地売りかににもよりますが、物件として販売することは確定しているわけですから、建物の建築確認が下りていなくても土地物件としての紹介はできるわけです。

ですから、情報がはやい仲介業者は土地を仕入れた段階で物件情報を売主業者からもらってくるのです。

そういった仲介業者に依頼しておけば、未公開の物件情報を得ることができます。

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2007年02月23日

建売住宅の価格設定

土地を仕入れるのにあたって、建売業者は仕入れ価格を検討します。

土地の形状にもよりますが、きれいに整形地で区割りできればいいのですが、大体は敷地延長形の土地と組み合わせて多棟現場をつくるわけです。

そこに建物をのせて建売として販売します。

建物の仕様によって販売価格は各社それぞれですが、やはり周辺の販売事例によって価格を設定します。

建物は各社によって利益の取り方が違いますが、土地に関しては大体どの業者も価格設定は同じくらいですね。販売に係る諸経費(仲介手数料や登記費用など)はどの業者も同じようにかかりますから、結局はいくらでなら確実に売れるのかという設定が強気なのか弱気なのかで価格設定が変わるのです。
なかには最近の相場の上昇によってかなり高値で販売する業者もあるようです。

建売の販売価格は土地売りの物件と違い、業者によってまちまちです。構造の違いや、デザイナーズ住宅であったり、建売業者の特徴がそれぞれありますから、同じエリアでの建売でも価格の差がかなりある場合もありますね。

いずれにしても建売は注文住宅と比べると購入費用は抑えられます。

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2007年02月21日

新築一戸建・建売の裏事情【建物の建築】

土地の仕入れが終わると建物の建築です。

建売の場合は建売業者がまとめて数棟建築を行いますので、建築費が安くあがります。

いわゆるパワービルダーといわれる建売業者は年間100棟以上も建売を販売します。
物件を見たことがあるという方は知っていると思いますが、外観や内装などの建具はどれも同じですね。
大量に建具を発注することで建築費はかなり抑えることができます。あるパワービルダーにでは一棟の建物を建築する原価は坪20万円くらいで建築するようです。

安さを売りにする建売業者がある一方、高級建売住宅を売りにする業者もあります。上場企業では創建ホームズなどがそうですね。

いずれにしても建売のよさは建物の建築費を抑えることができるので土地込みの総体的な販売価格は、土地を購入して自分でハウスメーカーなどで建築するよりは安くなります。

以前は建売は欠陥住宅といった悪いイメージがありましたが、最近では10年保証をつけることが義務となっていますし、物件を紹介する仲介業者側からみると一度でもそういった事実が発覚した建売業者の物件は安心して紹介できないので取引をしないようになります。よって最近では比較的建売も安心して購入できるようになっています。

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2007年02月19日

新築一戸建・建売の裏事情【土地の仕入れ】

新築一戸建・建売住宅の物件情報をみるとかなりの物件数が検索できると思います。

建売住宅ができるまではどのような経緯になっているでしょうか??

建売業者もたくさんの会社があります。上場している大きな企業や、設立したての中小企業など・・・
建売業者の数でみると中小企業のほうが圧倒的に多いです。

どの建売業者も土地の仕入れからが建売のスタートです。

@土地の仕入れ
土地を仕入れる場合はもちろん地主の方からや、企業が所有している不動産の売買によって仕入れます。
大きな土地を所有している地主や企業は売却する際、宅建業者としての資格がありませんから分割して売ることができません。
土地が大きいと必然的に価格も高くなりますから、購入できる方は限られてしまいます。需要がなければ価格を下げざる負えませんね。
例えば200坪ある土地が坪単価200万円まで値段を下げたとします。総額4億円ですね。なかなか購入できる人は少ないですね。
周辺相場で約30坪の土地が大体坪単価230万円で売れているとします。
不動産業者は200坪の土地を坪単価200万円で購入して分割して約30坪前後の土地を6区画で販売します。
1区画あたり平均で220万円で売却すれば・・・
総額で4億4,000万円。利益4,000万円といった事業になるわけです。利益率で約1割程度でしょうか。
このように大きな土地を売却するにもなかなか一括では難しいので結局不動産業者に売却するといった傾向にあります。
よって大きな豪邸がいつのまにか建売になってしまうといったことが多いのです。

企業の土地も同じです。
一般的には上場企業などの所有不動産は時価会計基準により経営を圧迫しかねませんから、最近では所有不動産を処分する傾向がありますね。企業のメインバンクである銀行が舵取りして入札などで不動産業者に売却する方法などで売却します。

このようにして不動産業者は土地を仕入れます。

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2007年02月18日

不動産を購入しよう!!

不動産といっても、マンション、戸建て、タウンハウスなどなどいろいろな種類の物件があります。

それぞれの物件には良いところも悪いところもあります。

不動産はほとんどの方が一生に一度のもっとも高額な買い物です。失敗するわけにはいきませんね。

そこで各物件の特徴やメリット・デメリットをよく理解した上で不動産を購入することが大切となってきます。

不動産は複雑です。土地、建物の権利、近隣との状況や問題、購入した後のアフターケアなど素人ではわからないことだらけです。

そこで不動産営業マンが適切なアドバイスをしてくれるのであれば良いのですが、担当によってはなかなかそうはいきません。

自分自身でよく理解した上で物件を決めましょう。
マンションにはマンションの良さが、戸建てには戸建ての良さがあります。

ここでは特に新築一戸建・建売住宅のメリット・デメリットをご紹介していきたいと思います。

これから不動産を購入しようかなと思っている方は是非、参考にして下さい。

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